• 接下來,房價到底會橫盤多長時間?
  • 資訊類型:熱點關注  /  更新時間:2019-08-29  /  浏覽:26 次  /  
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8月23日,北京開了一場會。

  會議上,國務院關于今年以來國民經濟和社會發展計劃執行情況做了一份報告。報告顯示,今年三大攻堅戰取得新進展,爲全面建成小康社會打下堅實基礎。而在房地産部分,卻只提及了16個字:

  這句話雖不再新鮮,但在這樣重要的場合下再次強調,也反映了官方當下對房地産在經濟中起到的作用的態度已經非常堅決,那麽「尿壺理論」將大概率推出曆史舞台。

  凡是關注樓市的人,應該都會發現一個現象。今年無論是官方還是民間主流媒體,大小新聞都離不開3月會議倡導的三穩大基調,「穩房價,穩地價,穩預期」。

  那麽,“穩”到底是什麽意思呢?

  換算到市場情況,其實就是「樓市橫盤」,房價不漲不跌,最好一成不變,今年北京房價是6.2萬元/平,明年是6.2萬/平,後年最好還是6.2萬/平。即使跌宕,也要在一個合理的微調區間內。

  那麽房價到底能不能橫得住?我們還要從20年房地産史中去尋找影子,它對我們即將面對的樓市有極大的借鑒作用。

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  其實不難找,往前數1個周期,2010-2015年,就是爲期5年的橫盤大周期。

  2010年4月,“新國十條”出爐,規定全國購房貸款首付比例從20%上調爲30%,二套房首付不低于50%,大幅提高三套及以上首付和貸款利率,無1年以上納稅證明或者社保證明的非本地居民暫停發放住房貸款。

  在4萬億刺激下接近沸騰的房價,這時候終于斷了根基。

  後在9月,調控窮追猛打。財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部又連手發布新五條,上浮交易契稅,取消個人所得稅優惠政策。這才將中國樓市徹底送進寒冬,進入所謂的「橫盤時代」。

  那麽在2010年-2015年這段橫盤時期,各地房價發生了怎樣的變化呢?我特地把70個城市5年的房價對比整理了出來。

  


  (2010-2015年70城房價漲幅)


  你會看到,5年內70個城市中,有62個城市的房價是上漲的,8個是下跌的。在上漲的城市中,房價漲幅最高的是深圳(樓盤)63.50%,其次是北京30.90%,上海(樓盤),廈門(樓盤)和廣州(樓盤)。發現沒,和今天房價五虎的格局如出一轍。

  其次,大部分城市均處于中部區間,如果把70個城市的漲幅進行平均值計算,得出的數值爲8.69%,意味著在5年橫盤期內中國房價整體上漲了8.69%!

  有人這時候就開始疑惑了,不是說好的橫盤嗎?國十條壓的這麽嚴,房價還上漲了?

  其實現實很殘酷,橫盤5年,房産實際上是嚴重縮水的。如果把通脹、貨幣發行,還有房貸利息考慮進去,你就明白了。

  我在之前的一篇文章《7年大周期,房價最有潛力的城市》裏曾寫過,2010-2015年,每年的通脹率大約爲7%左右。那麽我在2010年買了一套100平米的房子,花了100萬,那麽到了2015年呢?

  通過複利計算,這套房子的價值只剩下了69.5萬,憑空蒸發了30.5萬人民幣!意味著,5年內房價必須上漲30.5%,才能勉強跑贏通脹。

  我們再反過來看房價表現。橫盤5年內,其實只有深圳和北京在字面意義上跑贏了通脹,其他城市一律貶值!換句話說,通脹情況下,所謂的橫盤市場,房價其實是下行的。

  所以在這個時期內,剛需觀望,投機基本絕迹,庫存閑置商品房數量飛速增加,「買漲不買跌」情緒加速蔓延到各個角落,這也是我們接下來要面對的市場。

  3

  曆史規律,房價只要1-2年不漲,就會引發炒房客恐慌,因爲一部分玩家身上背著高杠杆,如果短炒無法高位套現,意味著每時每刻都在吞噬著他們的資金成本。

  這點在溫州(樓盤)和杭州(樓盤)市場表現的非常明顯。

  在2010-2015年大橫盤周期中,房價跌的最多的莫過于溫州,這個炒房客的天堂完全是把自己玩崩了,其次就是被浙江炒房軍團殃及的杭州。

  說實話,在這5年間,杭州的發展並不差。經濟增長,以阿裏巴巴爲首的科技企業在快速崛起,人口淨流入,基建和環境在加速優化,然而房價卻連續下跌和滯漲,甚至跑輸了鄭州(樓盤)、合肥(樓盤)和南京(樓盤)。

  爲何?房價太過虛高。

  2010之前,杭州是溫州、台州(樓盤)炒房客的主要陣地,以賺快錢爲目的的炒房客成群結隊踏上這片投資熱土,甚至把當時鳥不拉屎的下沙炒到了2萬元以上,這是當初連北京都不敢想象的。

  


  以當時杭州的基本面,無論是人均收入還是經濟結構、常住居民的承載能力,都無法支撐如此之高的房價,杭州樓市成爲空中樓閣,接盤乏力。


  而在杭州炒房的溫台炒房客們,其主要資金來源是地下錢莊、民間借貸,鏈條錯綜複雜,房子賣不出去,收益無法兌現,層層逼債,房子只能打折抛售。那時候在杭州法院最多的案件,就是房子司法拍賣。

  2010年之後,大概是杭州樓市史上最陰暗的時期。降價維權籠罩在城市上空,尤其下沙、閑林等郊區新盤房價下跌慘烈,無數炒房客被套其中,因民間借貸糾紛,將親戚送上法庭的例子,司空見慣。

  隨後杭州應調控要求,啓動曆史最嚴房地産調控政策,再加上曆史天量賣地供地,讓本就虛高的杭州房價,更是雪上加霜。

  樓市不同于股市的一個地方在于,成交量極小,整個小區如果只有你一個人降價30%出售,那麽你這個成交價也就代表了整個小區的價格。這在橫盤周期中,異常明顯。

  2010-2015年,杭州以5年連續下跌,成爲中國樓市的一道靓麗的風景線。但這5年,實屬是杭州不斷築底的過程,也是杭州修複樓市,回歸真實價值的一次機會。

  4

  之所以拿2010-2015年的杭州舉例,是在告訴大家,即使是「基本面」優質的城市,只要房價虛高,橫盤周期會加速暴露其原形,接下來會有一批城市將會重走杭州的老路。

  至于是哪些城市,我把它們的共性總結出來,大家自行判斷。

  1.周邊炒房客炒作是主要原因。

  除了2010年杭州和溫州以外,2008年的深圳樓市也很深刻。2008年之前,港澳炒房客紮堆沖進深圳炒房,把深圳房價一度炒到天價,然而風暴來襲後,這些炒房客的資産一夜成負,爲了曲線自救,只能選擇抛售房産。

  


  2008年是地産最慘的一年,無數炒樓人虧得血本無歸……這句話尤其表現在深圳,那時候關內房價低至7380元/平米,豪宅一夜之間慘跌50%,斷供、跑路,已不再是新鮮事。


  所以你也就明白了,爲什麽這兩年當局一直把「嚴打炒房客」作爲首要調控任務,對炒房客如此深惡痛絕,就是因爲他們才是房地産風險的一大由頭。換句話說,只要這個城市的購房者結構良好,炒房客少,那麽即使房價橫盤,也不會引發大規模降價事件。

  2.合理的供應量。

  你會發現,無論是2010年的杭州還是溫州,他們在橫盤周期內,對土地的供應不會節制,只要有地基本都招拍挂了。當市場供應遠超過需求,房子不再是稀缺品時,買不買房就成了“佛系”選擇。

  供地是一門藝術,多了利空房價,少了利多房價,當年黃奇帆就用天量供應把重慶(樓盤)房價常年壓在一個較低的區間內,不得動彈。所以,大家一定要關注自己所在城市的供應,不過大多數城市都難以抵擋土地的誘惑,背後原因你懂的。

  3.人口是最大防跌因素。

  房價炒起來不可怕,可怕的是,房價炒起來之後沒人接盤。也就是說,在橫盤時間內根本沒有外來人口流入。

  上面舉例的杭州和深圳,之所以後期可以修複反彈,是因爲杭州在2010-2015年是長三角地區人口流入最多的城市,而深圳則一直是珠三角地區的翹楚。源源不斷流入的需求,不斷夯實虛高的房價,才讓他們迎來橫盤之後的崛起。但有些城市就不那麽幸運了。

  這時候一定有人要反駁了。按照你這麽說,大部分三四線城市正是屬于沒有人口流入的地區,爲什麽橫盤之後也跟著崛起了?

  5

  要記住,上輪大牛市,一二線是報複性反彈,三四線是強制性激漲。

  三四線問題,我在之前的文章裏已經寫過很多了。當年在2010-2015年大橫盤周期中,三四線一直維持著天量土地供應,直至把地産逼到了庫存風險。

  什麽叫庫存風險?

  城市內的存量房根本無法消化,市場供過于求,開發商爲了爭奪有限的客源,房價開始不斷推低,從而傳導至地價下滑,形成惡性循環。

  如果不是2016-2018年這一輪轟轟烈烈的樓市去庫存計劃,三四線會繼續橫盤下去,10年?15年?乃至更久……

  


  爲什麽我一直強調三四線城市存在風險?


  是因爲上一輪通過棚改貨幣化去掉了橫盤期積壓的舊庫存,但是從2015年到現在,庫存增長的速度不比2015年之前差,又積壓了天量的新庫存。2015年,三四線城市庫存占比高達80.67%,2018年,這個數值是81.33%。

  棚改是把周邊的村民引進城內買房,短期內催生了一大波新的需求,市場供不應求,引發樓市大熱,房價上漲,也把城市內的僞剛需和投資客引了進來。官方數據稱,2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。

  但是2018年之後呢?該買的都買了,剛需購買力消化殆盡,新的庫存又靠誰消化?我相信以現在這個房價水平,如果沒有棚改貨幣化政策支撐,有能力進城買房的農民,不在多數。

  而且值得注意的是,2016年,全國居民人均住房建築面積達40.8平方米,據測算,三四線城市居民人均住房面積更是達到了42.12平方米。經過去庫存周期,三年後的今天,這個數值又該是多少?顯然,居民的居住需求顯然已經“過分”滿足。

  所以未來,絕大數三四線會進入漫漫橫盤期,可能是5年,也可能是十年,而今天在三四線炒房的人群也會被長期套牢。當然這是在不出意外政策的情況下!如果5年之後再出一個類似于棚改的政策,就不好說了,給錢讓人買房,這事兒擱哪兒房價都得漲。

  有人說那麽現在把三四線房子出手了吧。不好意思,據我所知,大部分三四線已經開始進入「有價無市」周期,房子是賣不出去的。如果硬要賣,只能打折出售,而這顯然滿足不了你對房價回報的預期。大部分人會抱著僥幸心理,期待著三四線房價的再次崛起。從而最後被漫漫橫盤所吞噬,人性使然,誰都掙脫不開。

  那麽橫盤期買不買房呢?如果你是潛力城市的純剛需,就應該買。要知道橫盤越久,市場就更容易傾向買方,議價和選擇空間大,橫盤淘筍的機會也就越多。

  然而就過去的形勢看,只要房價不漲,世界上就好像沒有剛需這麽一個群體。但只要房價一漲,頓時又跑出來一大群剛需購房者開始搶房。「買漲不買跌」已經根植在每個購房者的心中,而這,也是讓80%的人成爲韭菜的真正原因。

  橫盤市場是一個非常好的真空期,所有城市都在夯實房價,將真實價值回歸,也在這個時期,我們可以看到到底哪些城市具有真正的競爭力,哪些城市是站在風險頂端的小醜。

  2019年是一道分界嶺,5年之後,有的城市崛起了,有的城市徹底暗淡了。但無論與否,大家都應該做好迎接橫盤大周期的准備。



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